合作开发房地产双方均存在违约的情况下，合同一方当事人要求解除合同的处理

关键词｜合作开发｜合同解除

【《最高人民法院公报》案例】

       兰州滩尖子永昶商贸有限责任公司等与爱之泰房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案【最高人民法院(2012)民一终字第126号民事判决书】

       裁判摘要在双务合同中，双方均存在违约的情况下，应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约程度大小等综合因素，判断合同当事人是否享有解除权。

最高人民法院审理认为 ：

       本院认为，本案的争议焦点为，永昶商贸公司和农垦机电公司对联建协议及补充协议是否享有法定解除权。爱之泰公司提出，农垦机电公司不具备联建协议的当事人资格。永昶商贸公司和农垦机电公司主张爱之泰公司主要存在两项违约行为一是未办理案涉联建项目的报建、规划、施工、预售等手续，致使案涉项目形成违章建筑并受到处罚I二是未按期交付联建房产。关于农垦机电公司是否具备联建协议当事人资格的问题。根据一审查明的实，2001年7月1日、2001年8月5日、2001年11月21日、2003年10月10日、2006年1月12日、2006年12月11日、2006年12月22日，农垦机电公司与爱之泰公司签订了多份联建合作协议及补充协议。爱之泰公司认可其与农垦机电公司签订的各个联建协议的真实性和有效性。根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款的规定，依法成立的合同，受法律保护，故农垦机电公司是案涉多份联建协议及补充协议的合同主体，其合同权利应受法律保护。2006年12月22日，永昶商贸公司、农垦机电公司和爱之泰公司三方签订的补充协议第2条约定，现联建开发建设项目占地5.019市亩，虽然以前是以永昶商贸公司名义的土地使用权的宗地，但其中约2.33市亩土地，实际为农垦机电公司所用地，并以此为参与该联建分成的据。由上可以看出，虽然案涉土地使用权登记在永昶商贸公司名下，但各方对案涉土地真实权属状况是明知的，合同约定也是明确的，该合同约定亦不违背法律的规定，散上述约定对各方具有约束力，退一步讲，即使农垦机电公司对标的物无任何处分权，亦不影响各联建协议及补充协议的效力，农垦机电公司仍享有相关的合同权利。综上，爱之泰公司以农垦机电公司对案涉土地无住何权益为由主张农垦机电公司不具备联建主体资格的理由不能成立。

       关于未办理案涉项目报建、规划等手续问题。根据已经查明的事实，2001年5月农垦机电公司与爱之泰公司签订的《联建补充协议》第三条约定，案涉项目的报建立项均以爱之泰公司名义进行，各项交费由爱之泰公司承担支付，除土地证在工程前期仍以农垦机电公司名义办理外，其他四证在报建四项过程中均以爱之泰公司名义申领。2001年11月21日，滩尖子农工商企业总公司与爱之泰公司签订的《联建合作协议书》第一条第4项约定，爱之泰公司负责全部建设报批工作和建设施工设计以及技术评审的全部工作，直至开工一切手续办理完毕(规划用地许可证、规划建设许可证、施工建设许可证)，所需费用全部由爱之泰公司承担，具备建设开工的条件第二条第3项约定，滩尖子农田商企业总公司有义务配合爱之泰公司在项目报批中所需的一切与本项目有关的土地文件与相关手续。兰州市工商行政管理局市场管理二分局行政处罚决定书中载明，爱之泰公司的陈述意见为。规划手续没有办下来的原因是原兰州滩尖子农工商总公司以雁滩家具市场为代表的，所有限公司所属全部约一百多个开发建设项目，从来没依法办理过规划建设手续。为此，兰州市规划局对该公司2005年以后的新开工项目的规建手续，一律以让其补齐以前的项目规划手续为由，将银垠大厦的规建手续拖至今日也没有办理。从上述事实可以看出，对案涉联建项目的报批手续等，各方均须履行一定义务，现各方均未能提供充分证据证明已履行相应义务，故导致案涉项目规划手续未能有效办理，各方均应承担相应的责任根据一审查明的事实，2004年12月21日签约三方就爱之泰公司要求先行开工问题签署了一份会议纪要，纪要内容同意先行开工。这也说明各方对边开工边办理相关手续是达成一致的。2006年6月28日，兰州市规划局《违法建设案件行政处罚决定书》(兰规监(20063070号)第2项载明。责令补办建设工程规划手续。从兰州市规划局的处罚决定看，案涉项目并非根本性违法建筑，而是属于可以补办工程规划手续的项目，综上，办理案涉项目各项规划手续是联建方的共同义务，爱之泰公司负责办理工作，永昶商贸公司和农垦机电公司负资协助，导致案涉项目规划手续未能办理，各方均有一定责任。而且，各期对案涉项目先开工后补办手续也是明知并认可的。同时，根据相关行政部门的决定，案涉项目并非根本性违章建筑，可以通过补办相关规划手续使之合法化。因此，爱之泰公司虽然未成功办理规划手续，但并不属于根本性违约导致合同目的不能实现，原判决以爱之泰公司未办理规划等手续导致案涉项目为违章建筑由，认定永昶商贸公司和农垦机电公司有权解除合同，无事实和法律依据。

       关于爱之泰公司未按时交付联建房产问题。2003年10月10日，农垦机电公司与爱之泰公司签订的《联建补充协议》第1条约定，因拆除家属楼关系拆迁户的补偿和安置问题，受之泰公司应在本协议签订之日起30个月内完成全部工程，将约定面积交付农垦机电公司使用，如果没有按期交付使用，爱之泰公司应承担农垦机电公司拆迁户的安置费，爱之泰公司如在36个月内不能完成大楼建设工程，农垦机电公司视爱之泰公司违约。爱之泰公司应承担农垦机电公司各种损失(如拆除楼房所造成的各种损失)。2006年1月12日爱之泰公司与农垦机电公司签订的《协议书》第十四条约定，爱之泰公司施工工期从2006年2月20日起，施工期限不能超过30个月如超过施工期限后，违约赔偿金每月3万元。2006年10月11日，城建公司与永昶商贸公司、农垦机电公司、爱之泰公司签订的四方协议约定，银垠大厦工程在2007年10月20日不能交付使用，农垦机电公司所用城建公司垫付的拆迁补偿款由爱之泰公司无条件全额返还。从上述合同约定情况看，各方对何时交付联建房产并没有特别严格的时间要求，交房时间一直处于变动中，亦未有逾期交房解除合同的约定。而2008年案涉项目主体工程已经完工。故虽然爱之泰公司存在调犟履行债务的行为，但尚未达到不能实现合同目的之严重程度。在2009年至2011年期间，爱之泰公司与施工方宏成公司一直处于诉讼中，本案一审亦因上述诉讼而中止审理。故关于案涉项目停工3年有余是因爱之泰公司无后续履行资金的主张，并无充分事实依据。爱之泰公司欠付工程款及其他材料款的事实与本案属于不同的法律关系，不能因此认定爱之泰公司以自己的行为表明不履行合同义务。原判决在认定爱之泰公司违约的同时，亦认定永昶商贸公司未按照约定将案涉土地过户到爱之泰公司名下，构成违约。本院认为，在职务合同中，双方均存在违约的情况下，应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约大小等综合考虑合同当事人是否享有解除权。综合全案情况看，受之泰公司承担了联建项目中的主要工作，并已经履行了大部分合同义务，案涉项目主体工程已经完工，在各方均存在违约的情况下，认定永昶商贸公司和农垦机电公司享有法定解除权，无事实和法律依据，并导致合同双方利益的显著失衡。原判决解除合同不妥，本院予以纠正。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。因此，合同继续履行并不影响各方要求对方承担违约责任的权利。 

——《最高人民法院公报》2015年第5期（总第233期）