业主将住宅改变为经营性用房的法定条件

关键词｜管理规约｜住改商

【最高人民法院司法解释】

第七条     改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

第十条     业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条     业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称"有利害关系的业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

——《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年5月14日，法释(2009)7号)

【最高人民法院审判业务意见】

问：当前，因"住改商"引发的纠纷比较多，司法解释对物权法第七十七条作出了怎样的解释性规定 ?

答：物权法第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。对该条的理解主要有三个问题需要解决一是如果未经有利害关系的业主同意，其法律后果是什么二是有利害关系业主的同意是需全部同意还是多数同意即可三是如何确定有利害关系业主的范围 。

按照物权法第七十七条规定，住改商"行为的合法性需要满足两个条件遵守法律、法规以及管理规约应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。据此，物权法第七十七条实际上已经成为。住改商。业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。

物权法施行后，在实践中有做法是按照多数决来确定有利害关系业主的意见。这既没有法律依据，也违反了物权法第七十七条的立法目的，针对这种情况，司法解释特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。司法解释综合考虑"住改商。纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与。住改商"行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。此外，实践中确实有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与。住改商。行为存在利害关系的情况，但这部分业主的范围难以统一划定，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，司法解释另外规定，其应证明利害关系的存在。

—— 《最高人民法院民一庭审负责人就建筑物区分所有权、物业服务司法解释答记者问》，载《人民法院报》2009年5月25日

【《最高人民法院公报》案例】

张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有章权纠纷案(湖北省武汉市中级人民法院二审民事判决书)

裁判摘要在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给区其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应物依照《物权法》第七十七条关于业主改变住宅用途的规定处理。

房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除务遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。

本案二审的争议焦点是 ：

一、被上诉人联通武汉分公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为是否属于将住宅改变为经营性用房 。

二、如果联通武汉分公司的上述行为属于将住宅改变为经营性用房，是否应当经过上诉人张一的同意。

湖北省武汉市中级人民法院二审认为：

一、关于第一个争议焦点

被上诉人联通武汉分公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为，属于将住宅改变为经营性用房。理由如下住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。两者因用途不同而有本质区别。住宅的用途主要是生活居住，经营性用房的用途主要是经营性活动。本案中，联通武汉分公司租赁讼争房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点，以建设有线光纤传输宽带网络，解决。平安城市"视频监控录像传输、无线城市综合项目WLAN(无线宽带局域网)、周边居民小区宽带、固定电话等接人业务的汇聚、交换需求。从其用途可以看出，其租赁讼争房屋并不是为了生活居住，而是为了从事经营性活动，因此联通武汉分公司的上述行为属于将住宅改变为经营性用房。

二、关于第二个争议焦点

被上诉人联通武汉分公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为，应当经过上诉人张一的同意。理由如下首先，联通武汉分公司将住宅改变为经营性用房的行为应当经过有利害关系的业主同意。依照《中华人民共和国物权法》第七十七条"业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除逐守法律、决境以及管理规约外，应当经有利密关系的业主同意"的规定，业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法性需要同时满足两个条件：1，遵守法律、法规以及管理规约，2、应当经有利密关系的业主同意。即使没有违反法律、法规以及管习庾的，只要没有经过有利益关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房的行为的合法性仍不具备。

《中华人民共和国物权法》第七十七条的条款语义清楚、内涵明确，一审对该条款中的业主将住宅改专为经营性用房"作限缩性解释不当，于以纠正。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律着于同题的解释)第十条第一款"业主将住宅改变为经营性用房，未按阳物役法第七十七条的艀经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持"和第十六条第一款'建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释例型旷的规定，联通武汉分公司作为讼争房屋的承租人将住宅改变为经营性用房，应承担与业主相同的法定义务，故也应当经过有利害关系的业主同意。

其次，上诉人张一应认定为有利害关系的业主。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条·业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称'有利害关系的业主'。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响"的规定，上诉人张一作为本栋建筑物内的业主，无需举证证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响，即可认定为有利害关系的业主。

综上，被上诉人联通武汉分公司租赁被上诉人郑中伟的房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为属于将住宅改变为经营性用房，该行为未经有利寄关系的业主上诉人张一的同意，依照前述《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二我和第十六条第二款的规定，联通武汉分公司应承担相应责任。被上诉人郑中伟明知其嫂子刘保姣将讼争房屋出租给被上诉人联通武汉分公司用于建设通信机房，仍对该房屋租赁合同予以认可，其应与联通武汉分公司共同承担责任。故对于张一关于郑中伟、联通武汉分公司拆除位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑x栋X单元A室房屋的光纤传输设备、恢复房屋住宅用途的上诉请求，予以支持一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。

一一《最高人民法院公报》2014年第11期(总第217期)

【链接：最高人民法院法官著述】

管理规约规定业主不得  "住改商"  是否合法?

管理规约不得非法干预业主对专有部分的正常使用，但。“住改商”突破了住宅的规划用途，已经不属于对专有部分的正常使用范畴。该事项可以纳人管理规约的调整范围。《物权法》第77条在规定业主将住宅改变为经营性用房时须满足的法定条件时，就明确列举了“管理规约”。所以说，管理规约规定业主不得“住改商”符合法律规定。

—— 最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第114页。

编者说明

《物权法》第76条是对业主共同决定事项的规定，该条第(7)项属于兜底性的规定。对特定事项是否属于该项规定的有关共有和共同管理权利的。其他重大事项"时有争议并容易引发纠纷，所以《建筑物区分所有权解释〉第7条对此作了解释，明确"改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为《物权法》第76条第(7)项规定的。其他重大事项。尽管司法解释对《物权法》的规定进一步进行了解释，但是实践中仍然存在需要进一步进行判断的问题，如"住改商"问题是否属于。其他重大事项。即是如此。