关健词｜合作开发｜土地使用权转让

【最高人民法院司法解释】

第二十四条  合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

——《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2005年6月18日，法释(2005)5号)

【链接：最高人民法院法官著述】

       根据本解释第14条规定，“共担风险”是本解释所称的合作开发房地产合同的基本内容，其目的在于将“共担风险”作为合作开发房地产法律关系的本质特征之一。如果合作开发房地产合同约定以土地使用权投资的当事人不承担经营风险，只收取固定利益，则双方当事人间法律关系已经不具备合作开发房地产所应具备的“共担风险”特征。其所收取的固定利益已经成为"投人。的土地使用权的对价，这与土地使用权转让法律关系的权利义务内容是一致的。因此，当事人的真实意思并不是进行所涉房地产项目的合作开发，而是进行投人项目建设土地使用权的转让和受让。在当事人意思表示的外在形式与内在真意并不一致的情况下，本解释采纳了以真实意思确定当事人法律关系性质的立场，将具有此种约定内容的“合作开发房地产合同”定性为土地使用权转让合同。

——   最高人民法院民事审判第二庭编著《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第247页。

编者说明：

       在当事人间存在“合作开发房地产”的虚伪表示以及它种隐藏行为的情况下，合作开发房地产法律关系(虚伪表示)对其应无约束力，他们之间的权利义务关系应以隐藏行为来确定。但在涉及外部关系时，双方当事人不得以"合作关系"为虚伪表示对抗善意第三人。亦即，双方当事人基于隐藏行为所主张之权利在与善意第三人之利益产生冲突的时候，应当让位于后者。