关键词｜合作开发｜用地补偿

【最高人民法院裁判文书】

辽宁煤矿安全监察局与沈阳大东区人民政府联建纠纷案【最高人民法(2000)民终字第113号民事判决书】

       最高人民法院认为：双方当事人签订的《协议书》及《补充条款》中没有区政府以其享有的土地使用权作为投资，共同办理合建审批手续，利润分成或房屋产权分割的约定，不符合一方出资、共同经营、共负盈亏、共担风险的联建特点，双方约定监察局出资委托区政府拆迁安置和建设，监察局支付建设费。由于区政府未实际履行建设项目内容，双方当事人只是对拆迁安置费用发生争议，因此，从双方当事人签订的《协议书》及《补充条款》的内容及已履行部分情况看，该《协议书》及《补充条款》名为双方定向开发，实际为用地补偿性质，一审法院认定为联建性质不当，应当予以纠正。监察局上诉主张该《协议书》及《补偿条款》为土地使用权转让亦无事实根据和法律依据，本院不予支持。

       双方当事人签订的《协议书》及《补充条款》中涉及的380平方米污水泵站面积，属于市政公用设施性质，其所有权及经营管理权均属于国家，该《协议书》及《补充条款》中涉及的380平方米污水泵站用地面积内容无效。《协议书》及《补充条款》中的其他条款为双方当事人真实意思表示，不违反法律，并已经实际履行，应当认定有效。监察局未能举证证明签订《协议书》及《补充条款》时区政府隐瞒了污水泵站用地的事实，其上诉主张签订《协议书》及《补充条款》时，区政府存在欺诈依据不足。

——   肖扬总主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《中华人民共和国最高人民法院判案大系》(民事卷 - 2000年卷），人民法院出版社2003年版，第292～296页。

南宁国泰房地产开发有限公司与南宁市郊区津头乡麻村村民委员会等房地产合作开发合同纠纷案【最高人民法院(1999)民终字第9号民事判决书】

       最高人民法院认为：国泰公司与麻村签订的《合作开发合同》实际上是国泰公司以为麻村建设价值3000万元的建筑物(国泰大厦东半部分1.5万平方米)作为其征用麻村14.05亩土地补偿的合同。合作开发合同是双方经过充分协商，自愿达成的协议，由国泰公司主动提供由桂信公司担保，经过有关政府主管部门批准并办理了公证，既不存在恶意串通损害他人利益和因胁迫而签订的情况，也不存在显失公平的情形，应当认定为合法有效，国泰公司关于合同无效的上诉理由不能成立。鉴于国泰公司不同意继续履行合同，一审法院判决解除合同，由国泰公司按照合同约定支付麻村3000万元的建设金是正确的，国泰公司主张按照征用农业用地的标准补偿没有依据，不予采纳。

       因国泰公司没有按约履行义务给麻村造成的经济损失，应由其负责赔偿。一审法院按照双方在合作开发合同中约定的损失补偿标准(即33个月为200万元，平均每月6.06万元)，从1994年10月计算至一审判决时共计50个月，判决赔偿300万元并无不当至于麻村提出的赔偿房租损失并计算违约金，因为已经赔偿了实际损失，故对此不再予以考虑是正确的。桂信公司为本案争议合同所提供的担保是自愿的，该保证并没有扩大主合同债务人履行义务的范围，保证方式亦符合法律规定，一审判决其承担保证责任是正确的。

--   肖扬总主编、最高人民法院民事审判第一庭编；《中华人民共和国案大系》(民事 - 1999年巷)，人民法院出版社2003年26-28页。

编者说明

       以上两案所涉合同名义上属于联合开发房地产性质。联合开发房地产的基本法律特征是共同出资、共同经营、共担风险、共享利润。但从两合同的内容上看，双方既没有在合同中约定共同投资、共同经营，也未约定风险共担、利润共享，更没有约定办理联合开发所必需的土地使用权转让及联合开发的有关法律手续。双方签订的合同不符合联合开发房地产合同的法律特征。本质上不是合作建房，而是建设用地的补偿合同。在合同内容与合同名称不一致的情况下，应以合同内容来确定合同的性质。